- 1 rok 9 tygodni temu
- 1 rok 29 tygodni temu
- 1 rok 7 tygodni temu
- 1 rok 24 tygodnie temu
- 1 rok 8 tygodni temu
- 1 rok 4 tygodnie temu
- 1 rok 5 tygodni temu
- 1 rok 19 tygodni temu
- 1 rok 2 tygodnie temu
- 1 rok 24 tygodnie temu
Wynajmowac, czy brac kredyt i kupowac swoje....
30.09.2007 19:16 payol
Witam wszystkich :)
Rozpoczne od tego ze od jakiegos czasu nurtuje mnie jedno i to samo pytanie. A mianowicie, kazdy z was zapewne widzial uciekajace przez palce pieniadze wydawane na wynajem mieszkania. Zakladajac ze nie wiadamo ile sie tu bedzie mieszkalo, ciagle borykam sie z dylematem czy wynajmowac czy myslec o kupnie. Ale moze szybciej liczby - dodam ze sa to zalozenia.
Powiedzmy ze mam plan wrocenia "kiedys" do polski i np plan wyglada tak : 500 000zl na domek. 200 000 zl na otwarcie jakiegos biznesu - ot takie plany.
Teraz wracamy do realnosci: wg kursu 5,5 potrzebuje na to jakies 130 000 funtow. Duzzzzoooo. Ale czas takze nie cisnie.
Zakladamy dalej : Zostaje tutaj z zonka przez 10 lat - daje to 13 tysiecy na rok do odlozenia. Miesiecznie : ok 1100. Wynajecie mieszkania kosztuje nas 650 funtow. Czyli miesiecznie koszty zwiazane z oszczedzaniem i mieszkaniem wynosza 1750.
I teraz : 1. Czy posiadajac wklad np 15 - 25000 funtow warto starac sie o kredyt i kupic swoje mieszkanko / dom w granicach 200 000 funtow. ( oczywiscie nie koniecznie w londku )
2. Jesli tak - jaki rodzaj mortgagu ? z kalkulatorow wynika ze moge wziac na 25 - 30 lat.... raczej tu tyle nie zostane. Slyszalem cos mortgagu nastawionym tylko i wylacznie na inwestycje.....
3. Co jezeli po 5 latach zdecyduje wyjechac - splacone jest powiedzmy 20% kredytu.... jak to wyglada sprzedaje dom i biore 20% wartosci ?
4. Czy jest jakis minimalny okres po ktorym mozna sprzedac dom ( zrezygnowac z mortgage i ile sie na tym traci? )
5. A moze jakas inna droga ? Co radzicie?
Z gory dzieki za wszelkie podpowiedzi.
Pozdrawiam
Payol
- Zaloguj się lub zarejestruj by komentować
Generalnie zabrakło mi w
Generalnie zabrakło mi w tej całej historii potomstwa, które trochę zmienia wyliczenia, ale to już inna para kaloszy.
ad 1.
Nie wiem. To jest pytanie o zainwestowanie pieniędzy, a tutaj kazdy jest mądry. Lokalna mądrość mówi: "na domu nie można stracić".
Teraz trochę matematyki - biorąc pożyczkę na 200k, będziesz płacił coś około 1300 funtów spłaty kredytu miesięcznie. Jeśli wybierzesz spłatę odsetek i podstawy to na samym początku jakieś 300 (z 1300) będzie spłatą podstawy, a reszta - 1000 będzie spłatą oprocentowania. Innymi słowy, Twój "rent" będzie wynosił jakieś 1000 funtów. To na samym początku, bo z czasem, spłata oprocentowania będzie maleć, a rosnąć spłata podstawy. [Próbowałem znaleźć jakiś fajny kalkulator, który to pokazuje, ale nieznalazłem :( ]
Drugim elementem układanki jest cena domu. Możesz założyć, że ceny domu pójdą do góry, wziąć pożyczkę i spłacać tylko odsetki - wtedy zarobisz gdy cena domu pójdzie do góry, a stracisz, gdy spadnie. Jeśli tylko znasz metody (własny binzes na przykład), aby zarobić więcej niż średnie oprocentowanie (powiedzmy 6% rocznie) - może to być jak najbardziej sensowne wyjście.
ad 2.
To jest długa historia, w której długość kredytu nie stanowi aż takiego problemu. Jeśli chcesz zrobić z pożyczki "skarbonkę", to znaczy inwestujesz nadwyżki finansowe, ale także pożyczasz pieniądze, to są pożyczki, które są połączeniem konta pożyczkowego (hipoteka) i oszczędnościowego.
Jeśli zależy Ci na stabilności - oprocentowanie stałe (75% branych kredytów). Jeśli nie boisz się ryzyka - zmienne. [O tym będę chyba musiał napisać artykuł, bo się nie da odpowiedzieć w paru słowach]
ad 3.
Dokładnie
ad 4.
Jest to podane w umowie, którą podpisujesz. Okres "zamrożenia" wynosi od dwóch lat w górę, a odstępne wynosi to z reguły parę setek, ale jest to do przełknięcia.
ad 5.
Każda droga jest dobra, jeśli Ci odpowiada. Mnie w wynajmowanych domach denerwował brak kontroli (coś się zepsuło, coś trzeba było powiesić), ale teraz to tej kontroli mam nawet za dużo :)
Spiesze z pomoca, xiv
Spiesze z pomoca, xiv ;)
http://www.freemortgageanalyzer.com/mortgage/mortgage.html
Wolno sie laduje, ale warto poczekac. Na wykresie obrazuje jaka czesc raty stanowia odsetki a jaka splata podstawy.
ad 3. Dokładnie, ale tylko
ad 3.
Dokładnie, ale tylko wtedy gdy zdanie payola potraktujemy dosłownie. W przeciwnym przypadku: niedokładnie! Wiele osób myśli że spłacając 20% kredytu spłaciło 20% jego kapitału, podczas gdy oprocentowanie jest większe od zera taka sytuacja nie może mieć miejsca. Przy następujących założeniach:
1. Kwota kredytu hipotecznego: £200,000
2. Okres spłaty: 25 lat
3. Oprocentowanie stałe: 7.5%
i korzystając z kalkulatora, do którego link podesłał(a) koobra, przez pierwsze 5 lat spłacisz tylko £16534,67 kapitału, natomiast zapłacisz £72144,13 odsetek. Tak więc jak sprzedasz nieruchomość po 5 latach zakładając że cena jej nie ulegnie zmianie będziesz miał w kieszeni wkład własny oraz 8.27% wartości zaciągniętego kredytu, mimo że spłacałeś go przez 20% okresu spłaty. Aby uzyskać 20% zaciągniętego kredytu, cena nieruchomości musiałaby wzrosnąć 2.42 razy!
Pięknie natomiast porównałeś kwotę spłacanych odsetek to kwoty wynajmu. Jest ono jak najbardziej słuszne. Warto też podkreślić, że w przypadku kredytu o oprocentowaniu stałym kwota odsetek każdego miesiąca w trakcie spłaty kredytu hipotecznego maleje, podczas gdy cena wynajmu raczej będzie rosła. Oczywiście nie z każdym miesiącem, ale jednak.
dzieki wszystkim za pomoc,
dzieki wszystkim za pomoc, ale teraz to juz sie calkowicie zamotalem:)
Czyli z tego co wyzej pisaliscie wynika, ze kompletnie nie ma sensu kupowac mieszkania jezeli nie zamieza sie tu zostac na dluzej. Bo zakladajac ze mieszkanie pojdzie w gore przez 5 lat o 10, nawet 20% to ciagle daje nam to 20000 czy 40000 funtow, plus 16534 daje 36534 badz 56534 a koszt kredytu 72144 wiec strata 20000 - 30000 funtow - czy dobrze kombinuje? Do tego nalezy doliczyc jakies remonty, naprawy ktore w momencie wynajmu oplaca landlord. Dysponujac budzetem powiedzmy 1300 funtow placac za wynajem 650 pozostaje nam 650 w skali 5 lat daje nam to 39000 zysku. Oczywiscie te pieniadze mozna zainwestowac, dac na lokate etc. Powiedzmy ze zysk skonsumuje wzrost cen wynajmu dlatego mysle ze mozna zalozyc 40000 zysku no i brak klopotow zwiazanych z wlasnym mieszkaniem. Slyszalem cos jeszcze o kredycie w ktorym splaca sie jedynie odsetki.....? mozliwe ? powiedziano mi ze rata wychodzi bardzo niska. Mozliwe ze bylaby ponizej 650 funtow? bo w takim ukladzie mogloby to miec sens. Wiem ze wiele pytan ale gryzie mnie ten temat bardzo :)
Jak już napisałem
Jak już napisałem wcześniej, po sprzedaży nieruchomości w kieszeni będziesz miał wkład własny, spłacony kapitał oraz zysk ze wzrostu wartości nieruchomości. Lub stratę. Zakładając ze moje poprzednie założenia utrzymujemy w mocy oraz:
1. Twój wkład własny to £20,000 i
2. wartość nieruchomości wzrosła o £25,000
to pomijając koszty transakcyjne w kieszeni będziesz miał £20,000 + £16,534.67 + £25,000 = £61,534.67. A kosztów transakcyjnych jest trochę: agencje, prawnicy, itd. Do tego dochodzą koszty remontów, których w przypadku wynajmu w większości przypadków nie ponosisz (zakładam ze nie jesteś wandalem :-) ). Zwróć też uwagę, że £61,534.67 to jest kwota jaka otrzymasz za 5 lat, nie dzisiaj. Jeżeli będziesz regularnie oszczędzał, to kwota Twoich oszczędności będzie wzrastać nie tylko o Twoje wpłaty, ale także o odsetki (zakładam ze nie trzymasz oszczędności w skarpecie lub na current account :-) ).
Wynajmować czy kupować? Pytanie bardzo proste, podczas gdy odpowiedz jest baaardzo skomplikowana. Odpowiadając na to pytanie należy uwzględnić nie tylko czynniki ekonomiczne, ale również psychologiczne. Na rozgrzewkę: zakładając że źle sie czujesz nie posiadając czegoś własnego, ile jesteś w stanie "dać" aby posiadać nieruchomość? Jakakolwiek będzie Twoja odpowiedź, i tak nie będziesz w stanie jej przeliczyć na pieniądze w sensowny sposób. A czy przez przypadek czynniki psychologiczne nie są ważniejsze od ekonomicznych? Itd... itp...
No to przy moich
No to przy moich kalkulacjach wynika na to ze raczej pozostane przy wynajmie. Mam jeszcze pytanko odnosnie procentow, a mianowicie gdy po 5 latach zamierzam splacic caly kredyt - czy splacam takze 100% odsetek czy moze jest jakas ulga przy jednorazowej splacie czyli zamiast calej kwoty powiedzmy 220 000 odsetek - 70 000 splaconych przez 5 lat pozostaje mi do splaty 150 000 ??? i tyle musze splacic ? bo jesli tak to zaden w tym interes :) A wracajac do interesow, moze poradzic co w takim wypadku zrobic z kapitalem ktory zamierzalem przeznaczyc na dom? Zwykly saving chyba nie jest za atrakcyjna oferta, za to bezpieczna.... w polsce nie moge inwestowac wiec pozostaje uk.... moze jakies fundusze ?
Z gory dzieki za pomoc.
Z moich wyliczeń wynika -
Z moich wyliczeń wynika - przy pożyczce 200k na 30 lat i oprocentowaniu 6.25% - po pięciu latach:
spłacisz 13k z podstawy i zapłacisz 60.5k oprocentowania
Więc gdy postanowisz sprzedać dom za 220k dostaniesz do ręki 20k (wkład własny) plus 13k oszczędności, czyli razem 33k [ a za tą przyjemność zapłacisz 74.5k :) ].
Z drugiej strony - wynajmujesz mieszkanie za 650 i drugie 650 wkładasz miesięcznie na konto, to przy 6.00% dostajesz do ręki : 45k z tych oszczędności oraz 27k z oprocentowania wkładu własnego. Razem 72k.
Co do funduszów inwestycyjnych jest tego od groma, ale to jest pytanie na ile chcesz ryzykować. Co do kont typu savings - zacznij od ISA i monthly saver.
dla upewnienia.
po 5 latach sprzedaje dom. Powiedzmy ze jego wartosc wzrosla o 20 000 funtow. Czyli za dom dostaje 220 000 funtow. Przez okres 5 lat splacilem 70 000 odsetek, i 15 000 kredytu. Czyli ile pozostaje do splacenia do banku ? Jezeli pozyczylem 200 000 a splacilem 15 to pozostaje 185 000 ? a co z reszta odsetek ? takze splacana musi byc w calosci ... to by byla kwota rzedu.... powiedzmy 220 000 - 70 000 daje nam 150 000.... samych odsetek do zaplaty. Jak to wlasnie wyglada przy checi splaty kredytu po 5 latach?